王菁律师精选案例5——房屋买卖合同纠纷

买房的经验相信很多人都有，过程各有艰辛。今天和探讨一件近期我经办的房屋买卖合同纠纷——房主反悔，“一房多卖”如何维权？，从不同角度分析房屋买卖中的“天坑”。

案情简介：吴刚和玉兔签订了一份房屋买卖合同，将一学区房卖给玉兔，不久周边房价大涨，吴刚后悔不想卖了。但为了防止玉兔对该房屋向申请法院强制执行，吴刚偷偷和嫦娥约定，假装将学区房卖给嫦娥，并办理完所有权转移登记后、将房屋交给了嫦娥居住。那么问题来了，现在这间学区房到底归谁？我国法律是怎么规定的？

问题1：这件案子中前后签了两份合同，哪份才有效？【合同效力问题】

王律师分析：只要在签订合同时，不存在欺诈、胁迫等合同无效事由，是双方真实意思表示，那么合同均合法、有效。因此，本案中吴刚和玉兔、嫦娥签的两份合同都有效。

问题2：两份合同都有效，那房子的产权到底是谁的？【房产所有权归属问题】

王律师分析：根据法律规定，房主就一套房屋分别签订了多份买卖合同，在合同均合法有效的前提下，多个买家均要求房主履行合同义务交付房屋的，原则上按照以下顺序确定房屋的权利归属：

第一顺位：由已经办理房屋所有权转移公示登记手续的取得。

第二顺位：均未办理房屋所有权转移公示登记手续的，由实际合法占有房屋的买主取得房产。

第三顺位：均未办理房屋所有权转移公示登记手续，也无人实际合法占有房屋的，则需综合考虑各方实际支付的房款数额、合同履行情况、买卖合同成立先后等来确定权利的保护顺位。

因此，本案中吴刚虽然和玉兔签订的合同在先，但却为嫦娥办理了产权过户手续，嫦娥也住进了房内，因此本案中的房屋产权归属嫦娥。

问题3：“一房多卖”，没能取得房屋产权的买家如何维权？

王律师分析：房主“一房多卖”导致多份房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

因此，本案中虽然嫦娥取得了房产，但玉兔不仅可要求吴刚退还已经支付的购房款和利息，还可要求吴刚再支付一倍的已付购房款，即吴刚需要双倍返还玉兔已付购房款。