王菁律师精选案例1——房屋租赁合同纠纷 租期还没到，业主要卖房，怎么办？

房屋交易持续高温，有人持币观望，有人干脆租房。今天，就来说说我承办的一件房屋租赁纠纷是如何胜诉的。

案情：

业主武大和金莲将自有豪宅租给了巫颂，并签订了一份《租赁合同》，约定租期三年，租金一万元/月，押金两万元。合同约定了违约条款：“如因特殊情况需要提前终止租赁合同的，应提前30日通知对方，经对方同意后办理退房交接手续。违约者押金不退，并需支付三万元违约金。”一年后，武大和金莲的豪宅被隔壁老王相中欲高价收购，于是二人找巫颂提前解除租赁合同，并愿意付其三万元违约金，但巫颂不同意。

武大和金莲，有权提前解除租赁合同吗？

王律师：没有，原因有三：

第一，武大和金莲不享有约定解除权。

租赁合同之违约条款明确约定了“如因特殊情况需要提前终止租赁合同的，须提前30日通知对方，经对方同意后才可办理房屋退房交接手续”。本案中，巫颂并没有同意。而且，租赁合同所称“特殊情况”也没有载明具体方向，缺乏明确性，仅凭“房屋被人高价收购”为由提前终止租赁，是不足以被认定为特殊情况的。

第二，武大和金莲也不享有法定解除权。

首先巫颂没有做出根本违约的行为，其次房屋出售后也不会影响租赁合同的继续履行，不会导致合同目的无法实现，所以武大、金莲不能以此提前终止租赁合同。简单的说，业主出售房屋并不是以解除租赁合同为前提，正所谓“买卖不破租赁”。

那武大、金莲给一笔违约金就可以提前解除租赁合同了吗？

王律师：也不可以。支付违约金，是违反约定解除合同的后果，不是解除合同的理由。能否解除合同，取决于双方的约定和法律的规定。本案中的武大、金莲既不存在租赁合同约定解除的特殊情形，也没有取得巫颂的同意，同时也不享有法定解除权，所以，即便二人支付巫颂违约金，也不代表就取得了合同解除权。

那房子还是被卖了，巫颂怎么办?

王律师：一事归一事。武大、金莲无权擅自解除租赁合同，所以租赁合同仍然合法有效，继续履行。同时，根据“买卖不破租赁”原则，房子被卖了，新业主依法成为新出租人，巫颂可以一直住到租赁期满。